МЕХАНИЗМЫ АУКЦИОНОВ ПО КРТ
МЕХАНИЗМЫ АУКЦИОНОВ ПО КРТ
Автор: Екимова Анастасия
На состоявшейся сессии «Девелопмент — 2022: Время сильных» форума «Город. Человек. Будущее» Николай Сарокваша, директор подразделения «Реализация федерального имущества» ДОМ.РФ, рассказал о необходимости объединения механизмов комплексного развития территорий с форматом аукционов «за квадратные метры».
1
В данный момент Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ уделяет особое внимание механизму комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет достаточно быстро перезапускать, обновлять неиспользуемые площадки в городах, тем самым улучшая городскую среду. Особенность механизма в том, что он помогает сокращать инвестиционно-строительный цикл за счет быстрого внесения изменений в документацию функционального зонирования и территориального планирования. В результате инвесторам предоставляется готовая площадка.
Это получается за счет того, что ДОМ.РФ берет на себя организацию по согласованию с высшим исполнительным органом региона концепции развития территории, технико-экономические показатели. К моменту реализации инвестор и регион понимают основные параметры застройки.
В части федеральных земель это уникальная ситуация в истории девелопмента в России, так как в течение полугода после получения прав на земельный участок (и после утверждения проекта планировки территории) уже можно выходить на получение разрешения на строительство. Обязанностью региона является внесение всех необходимых изменений в градостроительные документы (генплан, правила землепользования и застройки, вид разрешенного использования) в течении 90 дней после утверждения документации по планировки территории.
На стадии реализации сейчас находятся 16 проектов в 13 регионах РФ по участкам с градпотенциалом 2 млн. кв. м.
Сегодня инвесторы видят риски в реализации новых проектов. Однако в проектах КРТ застройщик уже на старте видит укрупненные технико-экономические показатели, документацию с расчетом необходимого количества мест в объектах социальной инфраструктуры, баланс благоустройства территорий, этажность. Таким образом, инвестор может уже на этапе предложения выстраивать бизнес-модели проектов. После заключения договора аренды по итогам аукционов ДОМ.РФ остается на связи с застройщиками, по сути являясь не просто организатором торгов, а полноценным партнером.
Это получается за счет того, что ДОМ.РФ берет на себя организацию по согласованию с высшим исполнительным органом региона концепции развития территории, технико-экономические показатели. К моменту реализации инвестор и регион понимают основные параметры застройки.
В части федеральных земель это уникальная ситуация в истории девелопмента в России, так как в течение полугода после получения прав на земельный участок (и после утверждения проекта планировки территории) уже можно выходить на получение разрешения на строительство. Обязанностью региона является внесение всех необходимых изменений в градостроительные документы (генплан, правила землепользования и застройки, вид разрешенного использования) в течении 90 дней после утверждения документации по планировки территории.
На стадии реализации сейчас находятся 16 проектов в 13 регионах РФ по участкам с градпотенциалом 2 млн. кв. м.
Сегодня инвесторы видят риски в реализации новых проектов. Однако в проектах КРТ застройщик уже на старте видит укрупненные технико-экономические показатели, документацию с расчетом необходимого количества мест в объектах социальной инфраструктуры, баланс благоустройства территорий, этажность. Таким образом, инвестор может уже на этапе предложения выстраивать бизнес-модели проектов. После заключения договора аренды по итогам аукционов ДОМ.РФ остается на связи с застройщиками, по сути являясь не просто организатором торгов, а полноценным партнером.
Николай Сарокваша
Директор подразделения «Реализация федерального имущества» ДОМ.РФ
»
Мы заинтересованы, чтобы площадка была запущена с первого раза,
а концепция развития территории была успешно реализована.
«
2
Актуальным вопросом сейчас является «перезапуск» участков, которые ранее неэффективно использовались. Это могут быть заброшенные предприятия или просто пустующие земли (например, так называемые «антенные поля», учитывая развитие цифровых технологий, стали по сути готовыми площадками без существенных обременений, которые можно оперативно осваивать под строительство в связи с изменением законодательства).
В части стимулирования строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, помимо региональных программ по выделению денежных средств, появился новый механизм – инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, с помощью которого можно получить кредит в пределах 4% для строительства в том числе объектов социальной инфраструктуры.
Стоит также отметить еще одну меру поддержки строительного комплекса со стороны ДОМ.РФ, которая появилась в 2020 году и стала одной из ключевых. ДОМ.РФ проводит аукционы «за долю» («за квадратные метры»). На них предметом торгов становится не цена участка (он передается застройщику в аренду по умеренным годовым ставкам), а доля помещений в будущем жилом комплексе, которая будет передана Институту развития по завершении строительства.
В 2022 году ДОМ.РФ выступил с законодательной инициативой, которая уже внесена в Правительство России. Единый институт развития предлагает интегрировать в механизм КРТ аукционы «за долю». Данная мера позволит в аукционах на право реализации проектов комплексного развития принимать с застройщиков оплату в виде будущих квадратных метров.
«Важно, чтобы все понимали, что у ДОМ.РФ, как у Единого института развития, нет задачи создавать конкуренцию девелоперам, риелторам и продавать эти квадратные метры на рынке. Цели у нас другие. Первая – развивать рынок цивилизованного арендного жилья. Вторая – реализация полученных по итогам торгов «квадратов» региональным властям по ценам, установленным Минстроем России, для решения социальных задач по обеспечению жильем. Планируется, что законопроект будет принят в начале 2023 года», - резюмировал Николай Сарокваша.
Стандарт комплексного развития территорий от ДОМ РФ
В части стимулирования строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, помимо региональных программ по выделению денежных средств, появился новый механизм – инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, с помощью которого можно получить кредит в пределах 4% для строительства в том числе объектов социальной инфраструктуры.
Стоит также отметить еще одну меру поддержки строительного комплекса со стороны ДОМ.РФ, которая появилась в 2020 году и стала одной из ключевых. ДОМ.РФ проводит аукционы «за долю» («за квадратные метры»). На них предметом торгов становится не цена участка (он передается застройщику в аренду по умеренным годовым ставкам), а доля помещений в будущем жилом комплексе, которая будет передана Институту развития по завершении строительства.
В 2022 году ДОМ.РФ выступил с законодательной инициативой, которая уже внесена в Правительство России. Единый институт развития предлагает интегрировать в механизм КРТ аукционы «за долю». Данная мера позволит в аукционах на право реализации проектов комплексного развития принимать с застройщиков оплату в виде будущих квадратных метров.
«Важно, чтобы все понимали, что у ДОМ.РФ, как у Единого института развития, нет задачи создавать конкуренцию девелоперам, риелторам и продавать эти квадратные метры на рынке. Цели у нас другие. Первая – развивать рынок цивилизованного арендного жилья. Вторая – реализация полученных по итогам торгов «квадратов» региональным властям по ценам, установленным Минстроем России, для решения социальных задач по обеспечению жильем. Планируется, что законопроект будет принят в начале 2023 года», - резюмировал Николай Сарокваша.
Стандарт комплексного развития территорий от ДОМ РФ
